Jak wycenić mieszkanie

Prawidłowe ustalenie ceny ofertowej jest gwarancją udanej transakcji sprzedaży mieszkania.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami wycena nieruchomości wykonywana jest według określonych Ustawą zasad. Może ją przeprowadzić wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednie uprawnienia. W przypadku transakcji na rynku nieruchomości wykonanie takiej wyceny zlecane jest przez banki w sytuacji, kiedy kupujący stara się o kredyt hipoteczny.

Ceny ofertowe, w których mieszkania wystawiane są na sprzedaż ustalane są najczęściej przez właścicieli nieruchomości na podstawie analizy porównawczej z innymi, podobnymi nieruchomościami wystawionymi na sprzedaż na portalach internetowych.

Należy pamiętać, że ceny transakcyjne zwykle różnią się od cen ofertowych. Jak dużo, to zależy od trafności ustalonej ceny ofertowej.

Jakie czynniki wpływają na wartość mieszkania?

Najważniejsze, to oczywiście lokalizacja, powierzchnia oraz rok budowy. Do tego dochodzą jeszcze: ilość pięter w budynku, czy jest winda, na którym piętrze znajduje się wystawione na sprzedaż mieszkanie. Czy mieszkania ma balkon i czy przypisana jest do niego komórka w piwnicy. Czy jest miejsce parkingowe; podziemne czy naziemne. W jakim stanie znajduje się mieszkanie; do zamieszkania, do remontu itp. Ważne jest najbliższe otoczenie (sklepy, szkoły, opieka medyczna, park, kino, teatr, kościół itp.) a także komunikacja. Jak daleko jest do stacji metra, autobusu czy tramwaju.

Sprzedaż mieszkania przez biuro nieruchomości.

Agent nieruchomości posiada duże doświadczenie, dobrą znajomość rynku, dysponuje dostępem do cen transakcyjnych. Jeśli sprzedajemy mieszkanie przez biuro nieruchomości, to możemy liczyć na to, że agent nieruchomości pomoże nam oszacować wartość mieszkania/domu.  Współpraca z biurem nieruchomości przy sprzedaży mieszkania, to także gwarancja bezpiecznego i sprawnego przejścia przez cały proces sprzedaży. Od znalezienia nabywcy aż do przekazania mieszkania po zawarciu aktu notarialnego.

Operat szacunkowy.

To wycena mieszkania wykonana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.  Podaje dokładną wartość rynkową oraz sposób w jaki została wykonana. Istnieje kilka metod wykonywania operatów, w zależności od ich przeznaczenia.

Metoda dochodowa - wyznaczana jest przy założeniu, że nabywca mieszkania zapłaci cenę, której wysokość powiązana będzie z przewidywanym dochodem jaki z niej będzie mógł uzyskać. Ta metoda stosowana jest dla mieszkań, które kupowane są na cele inwestycyjne.

Metoda porównawcza - pozwala określić wartość w oparciu o transakcje sprzedaży podobnych mieszkań. Ceny transakcyjne podlegają korekcie z uwzględnieniem cech różniących analizowane mieszkania. W tym również zmianę poziomu cen w wskutek upływu czasu.

Metoda kosztowa - zakłada, że wartość szacowanej nieruchomości równa jest kosztom, jakie trzeba ponieść aby ją odtworzyć. Otrzymana wartość jest potem pomniejszana o wartość zużycia nieruchomości.

Pełny operat szacunkowy to zwykle koszt od kilkuset złotych dla mieszkań i od tysiąca złotych dla domów.