BLOG

Liczby mówią same za siebie

Sprzedaż mieszkania z pośrednikiem

Do czego potrzebny mi pośrednik?

To pytanie zadaje sobie zwykle właściciel, który postanowił sprzedać swoje mieszkanie.

Właściciel chcąc sprzedać swoje mieszkanie musi umieścić ogłoszenia o sprzedaży na różnych portalach internetowych, w gazetach, mediach społecznościowych lub skorzystać z innych metod reklamy. Inaczej, trudno mu będzie dotrzeć do potencjalnych kupujących.
Wspomniane narzędzia są dostępne dla każdego. Korzystanie z nich wymaga czasu i zaangażowania środków na pokrycie kosztów.

Jedno z największych biur nieruchomości na świecie – eXp Realty

Wybierając sprzedaż mieszkania za pośrednictwem biura nieruchomości właściciel otrzymuje dodatkowo możliwość promocji oferty na stronie internetowej biura i dostęp do bazy klientów (potencjalnych nabywców) którzy z tym biurem współpracują. Do wyboru są duże biura i agencje butikowe.

Współpraca z eXp Poland, to gwarancja bezpieczeństwa transakcji i jakości świadczonych usług. Stosujemy rozwiązania i nowoczesne narzędzia dostosowane do polskiego rynku obrotu nieruchomościami.

Umowa zwykła (otwarta) czy wyłączna?

Jak szybko sprzedać mieszkanie?

Odpowiedź jest prosta. Zaangażować do sprzedaży jak największą ilość osób!!!
To w takim razie ile umów pośrednictwa powinien podpisać właściciel?
Tutaj też odpowiedź jest bardzo prosta – JEDNĄ.

Jedna umowa na wyłączność zastępuje kilkadziesiąt umów zwykłych.

Co to jest system wymiany ofert dla pośredników nieruchomości?

MLS (Multiple Listing System) jest największą siecią agentów nieruchomości, pracujących na wyłącznościach. Powstał w 2002 r. pod merytorycznym nadzorem Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Bez wyłącznej umowy z pośrednikiem, właściciel nie ma dostępu do tego kanału promocji jego mieszkania.
A jeśli chce się szybko i za dobrą cenę sprzedać swoje mieszkanie, to jak już wspomniałem trzeba zaangażować maksymalnie dużo sił i środków.
Każde biuro, to pośrednicy, a każdy pośrednik to dziesiątki, jeśli nie setki klientów poszukujących mieszkań.

Poniżej kilka liczb pokazujących siłę MLS.
Dane ze strony mls.org.pl

Reasumując.

Chcesz szybko sprzedać swoją nieruchomość?

Wprowadzę Cię do świata eXp i MLS.

Zdjęcie w nagłówku: pexels-mikael-blomkvist

Jakie czynności należy wykonać aby znaleźć najemcę

Jakie czynności należy wykonać, aby znaleźć najemcę.

Jak zminimalizować trudności przy wynajmie mieszkania?

Chcesz wynająć swoje mieszkanie? Dowiedz się, jak znaleźć najemcę. Bazując na mojej wiedzy i doświadczeniu  podpowiadam:

  1. Wykonaj czynności takie jak sprzątanie, malowanie i usuwanie usterek w lokalu. Zakres prac zależy od stanu lokalu.
  2. Następnie przygotuj atrakcyjne zdjęcia i plan mieszkania.
  3. Zamów wykonanie Świadectwa charakterystyki energetycznej.
  4. Zamieść szczegółowy opis na różnych portalach.
  5. Zaprezentuj swoje mieszkanie potencjalnym najemcom.
  6. Dokonaj wyboru najemcy i przygotuj umowę najmu
  7. Przekazanie mieszkania będzie ostatnim krokiem.

Wszystkie wyżej wymienione czynności pochłaniają czas i wymagają zaangażowania własnych środków.
Np. koszty ogłoszeń na portalach na 30 dni bez promowania i wyróżniania ofert:

  • Morizon – 99 zł
  • Gratka – 99 zł
  • Otodom – 89 zł
  • Dom i porta – 39 zł
  • Nieruchomości On Line – 39 zł.

To są najważniejsze portale. Zwykle jest tak, że te portale współpracują z mniejszymi portalami i na tych portalach ogłoszenia zamieszczane są w ramach podstawowej ceny.

Ogłoszeń na portalach jest bardzo dużo. Żeby ogłoszenie było wysoko w wynikach wyszukiwania powinno być promowane i/lub wyróżniane. Oczywiście wiąże się to z dodatkowymi kosztami.

Reasumując:

  • koszty ogłoszeń, to minimum 370 zł miesięcznie plus koszty wyróżnień;
  • koszty weryfikacji najemcy i ubezpieczeń, to 539 zł.

Ceny bez promocji na dzień 17 lipca 2023 podane przez portale.

  • Do tego należy doliczyć czas poświęcony na wszystkie wymienione powyżej czynności. To minimum 25 – 30 godzin.
  • To jest czas, który zabierzesz z czasu Twojej pracy (ile warta jest godzina Twojej pracy?) Lub to jest Twój wolny czas na odpoczynek, albo czas przeznaczony dla Rodziny. Taki czas zwykle nie ma ceny.

Jeśli chcesz wynająć swoje mieszkanie czy dom zachęcam do skorzystania z mojej wiedzy i doświadczenia.

Co otrzymasz w ramach Umowy pośrednictwa.

  1. Lokalu nie posprzątam i nie pomaluję, ale mogę wziąć na siebie koordynację wykonania tych prac. Mam  sprawdzone osoby i firmy, które wykonują takie usługi.
  2. Wykonam analizę cen ofertowych wynajmu podobnych mieszkań.
  3. Wykonam home staging, sesję zdjęciową wraz z obróbką/przygotowaniem zdjęć do eksportu na portale.
  4. Wykonam plan mieszkania.
  5. Przygotuję opis lokalu (uwzględnię Twoje uwagi, jeśli uznasz, że należy coś poprawić w opisie).
  6. Pomogę w uzyskaniu Świadectwa charakterystyki energetycznej.
  7. Nasz system wyeksportuje ogłoszenie na portale. Nie ponosisz z tego tytułu żadnych kosztów. Jeśli znajdziemy najemcę zapłacisz nam wynagrodzenie określone w umowie pośrednictwa.
  8. Na podstawie dostępnych statystyk będę monitorować zainteresowanie ogłoszeniem Twojego mieszkania.
  9. Zadbam o umieszczenie ogłoszenia w mediach społecznościowych.
  10. Wezmę na siebie mało przyjemną czynność jaką jest odbieranie telefonów od potencjalnych najemców. Dokonam ich wstępnej weryfikacji.
  11. Będę prezentować Twoje mieszkanie. Zwykle jest puste. Możesz więc przekazać mi klucze do mieszkania. Zarówno ja jak i eXp Poland mamy wykupione ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej na kwotę powyżej 1 000 000 EURO. Możesz więc być spokojny o bezpieczeństwo Twojego lokalu.

12. Zaproponuję także projekt umowy najmu do akceptacji Twojej i najemcy. Umowa jest sprawdzona przez prawników. Zachęcam do podpisania umowy Najmu Okazjonalnego.

13. Postaram się odpowiedzieć na wszystkie pytania związane z przepisami prawa. Jeśli czegoś nie będę wiedzieć, skonsultuję to z prawnikiem.

14. Współpracuję z wieloma notariuszami. Nie będzie więc problemu z podpisaniem aktu notarialnego wymaganego przy Umowie Najmu Okazjonalnego.

15. Jeśli potencjalnym najemcą będzie obcokrajowiec wskażę rozwiązanie jak najemca uzyska adres do ewentualnej eksmisji.

16. Będę obecny przy przekazaniu mieszkania. Pomogę wypełnić Protokół zdawczo-odbiorczy (spisanie liczników) i wykonam dokumentację filmową mieszkania (przyda się przy rozliczeniu się z najemcą, kiedy umowa najmu dobiegnie końca).

Jeśli przekonałem Cię do zlecenia mi wynajmu Twojego mieszkania. Zadzwoń.

W miarę możliwości pracuję również w weekendy.

Zdjęcie w nagłówku: pexels-antoni-shkraba

Świadectwo charakterystyki energetycznej

W dniu 28 kwietnia 2023 r. wejdzie w życie ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie
– Ustawy O charakterystyce energetycznej budynków oraz
– Ustawy Prawo budowlane (Dz. U. poz. 2206).
Jest to nowelizacja:
– Ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. O charakterystyce energetycznej budynków;
– Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r.  Prawo budowlane.

Celem zmian było:
– dostosowanie przepisów krajowych do przepisów unijnych;
– poprawa już istniejących regulacji;
– zachęcenie do wznoszenia budynków o jak najwyższych parametrach cieplnych;
– zmiany o charakterze porządkowym (m.in. kary za nie przekazanie świadectwa).

Kara grzywny
Art.  41. 
1. Kto…
3) nie wykonuje obowiązku, o którym mowa w art. 11 ust. 1,
– podlega karze grzywny.
(max 5000 zł)

Przekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy lub najemcy
Art.  11.  

1. Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.

Komentarz autora:
Z Art. 11 wynika, że świadectwo charakterystyki energetycznej przekazywane jest w transakcji sprzedaży lub wynajmu budynku lub jego części. I kto tego nie zrobi podlega karze grzywny. A to oznacza, że można sprzedać lub wynająć budynek, lokal bez posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Trzeba być jednak świadomym ewentualnych konsekwencji z tym związanych. Moim Klientom zalecam, aby zlecili uprawnionej osobie wykonanie św. ch. en.

Na podstawie Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków:
Definicja charakterystyki energetycznej
Art. 2. pkt. 3

Charakterystyka energetyczna to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Treść świadectwa charakterystyki energetycznej
Art.  10.  
1. Świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera:
1) dane identyfikacyjne budynku lub części budynku;
2) charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
3) zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
4) oświadczenie osoby, która sporządziła świadectwo charakterystyki energetycznej, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.

Obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej:
Art. 3

Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:
1. Zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
2. Zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3. Wynajmowanego.

Informacje podawane w ogłoszeniu lub reklamie zbycia lub najmu budynku
Art.  13.  

W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku lub tej części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo podmiot działający na ich zlecenie podają w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących zbycia lub najmu budynku lub jego części wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2, wyznaczone zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15.

Kto może sporządzić świadectwo.
Świadectwo może być sporządzone przez osobę, która znajduje się w wykazie osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Wykaz taki prowadzony jest przez właściwego ministra i dostępny jest tutaj: https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/wykazy

Do sporządzenia świadectwa dla lokalu potrzebne są następujące informacje:
– adres lokalu
– zdjęcie budynku z zewnątrz
– powierzchnia użytkowa mieszkania
– rok oddania bloku do użytku
– źródło ogrzewania i ciepłej wody np. kotłownia gazowa, sieć ciepłownicza
– opis przegród budowlanych (ściana zewnętrzna, strop wewnętrzny, dach/stropodach w tym grubość izolacji termicznej) – dane z projektu lub spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej
– rzut mieszkania – może być w zasobach spółdzielni lub wspólnoty, jeżeli brak to długość ścian zewnętrznych mierzona od wewnątrz
– okna: z którego roku, wymiary (około) i od jakiej strony świata
– wysokość pomieszczeń (średnia)
– które piętro

Do sporządzenia świadectwa dla domu potrzebne są następujące informacje:
– adres budynku;
– rok oddania do użytku;
– zdjęcie budynku od frontu (jedno);
– źródło ogrzewania i c.w.u model i nazwa kotła/pompy + moc fotowoltaiki (jeżeli jest)
– rodzaj wentylacji.
Z projektu:
– zdjęcie lub scan strony z powierzchniami;
– rzuty kondygnacji;
– przekrój A – A z opisem warstw/przegród budowlanych;
– jeśli są odstępstwa od projektu to proszę opisać np. ściana zewnętrzna Porotherm 25 PW + styropian 15 cm, strop: żelbetonowy 16 cm, styropian 5 cm, wylewka 5 cm, dach wełna mineralna 25 cm, podłoga;
– współczynniki U okien i drzwi zewnętrznych;
– lambda styropianów i wełny.

Wynajem mieszkania/domu

Jeśli spojrzeć przez pryzmat środków pieniężnych jakie angażowane są w transakcję, to wynajem mieszkania wydaje się sprawą prostą i bezpieczną.

Życie pokazuje, że nie zawsze tak jednak jest.
Sprzedaż nieruchomości, to jednorazowa transakcja. Umowa przyrzeczona zawierana jest u notariusza i po otrzymaniu należności właściciel zapomina o sprawie. W pamięci pozostaje jedynie sentyment do sprzedanego domu czy mieszkania.

Decydując się na wynajem swojej nieruchomości wciąż pozostajemy jej właścicielem i oczekujemy, że nasz majątek nie ulegnie zniszczeniu.

Norma szczególna (Lex specialis) uchyla normę generalną, co to oznacza w przypadku umów najmu lokalu mieszkalnego?
Najem, jako umowa o odpłatne korzystanie z cudzej rzeczy jest uregulowany w przepisach ogólnych Kodeksu Cywilnego od art. 659 do art. 679.
Najem lokalu, to kolejne artykuły  680 do 692 KC.
W przypadku najmu lokalu mieszkalnego normą szczególną jest tutaj Ustawa z dnia 21.06.2021 roku o ochronie praw lokatorów.

Każdemu wynajmującemu życzę, aby jego najemca regularnie opłacał czynsz najmu i  należycie dbał o najmowany lokal. Życie pisze swoje historie, nie zawsze korzystne dla właścicieli.
Można oczywiście zawierzyć w szczęśliwą gwiazdę i jeśli przez powiedzmy 10 lat najemcy byli super, to ten kolejny też taki będzie.
Mamy nowego najemcą (lub następny lokal do wynajęcia). Podpisujemy kolejną „umowę” (umowa tylko z nazwy) i nagle zong. Zaczynają się kłopoty.

Kiedy oddajemy w najem część swojego majątku zatroszczmy się o jego bezpieczeństwo. Niech umowa najmu będzie umową, a nie „umową”.
Warto skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika, który chętnie pomoże w napisaniu takiej umowy. Prawnik, również chętnie pomoże w przypadku kłopotów związanych z podpisaniem „umowy”. W takim przypadku jest jednak znacznie drożej i dużo więcej niepotrzebnego stresu.

Warto też skorzystać od razu z doświadczenia i podpowiedzi pośrednika zamiast potem prosić o ratunek, którego nie odmawiam, ale czasami trudno nawet z pomocą prawnika znaleźć w pełni zadawalające wyjście ze źle podpisanej „umowy”.

Właściciel lokalu powinien zadbać o swoje bezpieczeństwo już na etapie przygotowania umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Jak chociażby widać  na przykładzie tego przepisu prawa z Ustawy o ochronie praw lokatorów, prawo bardziej chroni interes najemcy niż właściciela lokalu.
Art. 11. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5, art. 21 ust. 4–4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Co można doradzić?
– lepsza jest umowa na czas określony z możliwością przedłużenia,
– warto zawrzeć ją w postaci umowy o najem okazjonalny,
– warto umieścić w umowie zapisy, które można wprawdzie znaleźć w przepisach prawa, ale które dyscyplinują najemców. Np. o wykorzystaniu lokalu tylko na cele mieszkalne, zakazie dalszego podnajmowania, zakazie dokonywania przeróbek bez zgody właściciela.

Wprawdzie nigdy nie słyszałem obaw ze strony najemców,  ale dla równowagi napiszę na koniec:
Właściciel powinien pamietać, że wynajęty lokal staje się mieszkaniem najemcy i właściciel nie ma prawa wchodzić do niego bez zgody najemcy i pod jego nieobecność. Są wyjątki, określone przepisami prawa.

Kaucja powinna być zwrócona najpóźniej do 30 dni od daty opuszczenia lokalu. Kaucja może być przeznaczona na zaległe opłaty za media, pokrycie zniszczeń lokalu. Bez zgody stron nie może być zaliczona w poczet ostatniego czynszu najmu.

Autor zdjęcia: https://www.pexels.com/@max-artbovich/

Więcej znaczy lepiej ?

Pewien czas temu szukałem mieszkania na Saskiej Kępie dla mojego klienta. Pod ofertą mieszkania na Gumtree pojawiła się sugestia. „Podobne ogłoszenia, które mogą Cię zainteresować”.

Jak widać na obrazku powyżej, więcej nie zawsze znaczy lepiej.
Właściciel tego mieszkania podpisał umowy z kilkoma biurami i dodatkowo sam zamieszczał swoje ogłoszenia.
W efekcie potencjalny kupujący miał do wyboru jedno mieszkanie w różnych cenach.
Od razu dodam, że nie miałem tego mieszkania w swojej ofercie.

Natomiast wiem, że właściciel zamieścił ogłoszenie z ceną ofertową 1 130 000 zł.
Pozostałe ogłoszenia były ofertami różnych biur nieruchomości.
Ktoś zapyta, dlaczego z niższą ceną? Na to pytanie chętnie odpowiem przy kawie jeśli ktoś będzie chciał skorzystać z mojej usługi pośrednictwa ;-).

Prezentowana sytuacja jest doskonałym argumentem za tym, aby podpisywać umowę pośrednictwa z jednym, zaufanym pośrednikiem/biurem nieruchomości.
Jeśli to nie będzie umowa wyłączna, tylko otwarta, to niech chociaż będzie jedna. Więcej umów, to więcej ofert tej samej nieruchomości na tych samych portalach. Czy to daje szansę na szybszą sprzedaż? Nie sądzę.
A jak widać na załączonym obrazku, łatwo stracić kontrolę nad ofertą własnego mieszkania w internecie.

Kiedy ktoś mnie pyta:
– Na jakich umowach pan pracuje? Otwartych czy zamkniętych?
Odpowiadam:
– Na skutecznych.

Ze swoimi klientami zawsze dokładnie omawiam zasady współpracy. Mówię jak pracuję i czego mogą ode mnie oczekiwać.

Praca pośrednika w obrocie nieruchomościami

Można powiedzieć, dzień jak co dzień w pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Włączam laptopa, wchodzę na stronę z ogłoszeniami.
„Oferta prywatna. Bezpośrednio sprzedam mieszkanie. Agencje – proszę nie dzwonić”
Czytam uważnie opis nieruchomości. Szukam numeru telefonu. Dzwonię.
– Dzień dobry, Robert Kandefer, biuro nieruchomości. Czy to atrakcyjne mieszkanie wciąż jest dostępne?
– Tak, słucham.
– Mam propozycję dla Pana. Oferuję ze strony naszego biura; przejęcie na siebie kosztów promocji Pana mieszkania,
odbierania uciążliwych telefonów, prezentację nieruchomości, a na koniec pomoc w skompletowaniu wymaganych do sprzedaży dokumentów. W przypadku problemów prawnych – kontakt do doświadczonego prawnika. Czy możemy się spotkać i omówić szczegóły?
– Tak, zapraszam.
Po podpisaniu umowy pośrednictwa zapytałem właściciela mieszkania.
– W ogłoszeniu napisał Pan, że nie chce telefonów z agencji nieruchomości. A teraz podpisaliśmy umowę o współpracy.
W odpowiedzi usłyszałem.
– Proszę Pana, jeśli miałem komuś zlecić sprzedaż mieszkania, to chciałem, aby to była osoba, która pokona napotkane po drodze trudności.

W USA i w Kanadzie 99% transakcji na rynku nieruchomości odbywa się przez pośredników. W Polsce, około 50%. Może to są symptomy zmian?

A Ty co o tym sądzisz?

Sprzedaj mieszkanie sąsiadowi

Planowałeś sprzedać mieszkanie, a tutaj nadarzyła się taka okazja.
Wracałeś z bazarku ze świeżymi warzywami, przy okazji zajrzałeś do skrzynki na listy, a tam – propozycja nie do odrzucenia.
„Kupimy mieszkanie w Twoim bloku. Bezpośrednio, za gotówkę”.

Okazuje się, że można. Bez pośrednika, bez ogłoszeń w internecie i odbierania dziesiątek telefonów.
Oczywiście, że można. Jeśli pilnie potrzebujesz gotówki i jesteś gotów sprzedać swoje mieszkanie (dorobek swojego życia) ok. 15% poniżej ceny rynkowej, to ta propozycja spełnia Twoje oczekiwania.

Pamiętaj jednak, że osobą kupującą nie będzie samotny Janek, czy młode małżeństwo Cezary i Monika.
Swoje mieszkanie sprzedajesz właśnie osobie, która zawodowo trudni się kupowaniem mieszkań poniżej cen rynkowych. I choć to rodzaj działalności (zwykle legalnej), to taki kupiec w większości przypadków nie ujawni Ci swojego prawdziwego statusu. Zachowuje się tak, abyś miał poczucie, że jest osobą prywatną. W zależności od tego, w jakim stanie jest Twoje mieszkanie, po wykonaniu drobnego liftingu lub remontu sprzeda je z dużym zyskiem.
W efekcie, pozorne oszczędności zamienisz w stratę wynikającą ze sprzedaży mieszkania znacznie poniżej kwoty, jaką mógłbyś uzyskać sprzedając właściwemu nabywcy.

Aktualnie, minimalny czas sprzedaży mieszkania, to conajmniej 3 miesiące. Jeśli ktoś proponuje Ci zrealizowanie transakcji w ciągu kilku dni, to sprawdź, czy na pewno Ty będziesz stroną wygraną.
Poproś o poradę znajomego prawnika, notariusza. Do cen transakcyjnych raczej nie masz dostępu. Sprawdź przynajmniej ceny ofertowe podobnych mieszkań w okolicy. Warto to zrobić, przed świadomym podjęciem ostatecznej decyzji.

Pozorne oszczędności, jakimi jest niezapłacenie wynagrodzenia pośrednikowi, zamienią się w realną stratę wynikającą ze sprzedaży mieszkania kilkanaście lub więcej procentów taniej, niż można było sprzedać to mieszkanie wystawiając je na rynku. Dodatkowo pośrednik zapewnia doradztwo, obsługę organizacyjną transakcji i może odciążyć Cię z wielu obowiązków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Z rozmów z moimi Klientami wynika, że proponowane ceny za taki „sąsiedzki” zakup były zwykle niższe o 10-15% od ceny jaką uzyskaliśmy przy umowie sprzedaży ich mieszkań. 

Zdjęcie przedstawia osiedle domów jednorodzinnych

Szybka i skuteczna sprzedaż nieruchomości

Szybka i skuteczna sprzedaż nieruchomości

Transakcja na rynku nieruchomości to czynność pomiędzy dwiema stronami; Właścicielami (Sprzedający) i Kupującymi.
Czy te dwie strony mają wspólne oczekiwania? Oczywiście, że tak i wbrew pozorom jest ich dużo.
Obie strony chciałyby, aby transakcja przebiegła szybko i bezpiecznie.

To co różni na początku, to cena transakcyjna. Obie strony oczekują korzystnej dla siebie ceny.
Czyli, Sprzedający chcą uzyskać cenę jak najwyższą, Kupujący chcą zapłacić jak najmniej?
Ale to wcale nie jest takie proste i oczywiste.

Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku warszawskim (i w okolicy) to 3 miesiące. Jeśli Kupujący posiłkują się kredytem, czas sprzedaży może wydłużyć się o dwa-trzy miesiące.

Co wpływa na cenę transakcji?
Stan mieszkania, jego lokalizacja, stan prawny.
Bardzo często Sprzedający są gotowi obniżyć cenę ofertową jeśli Kupujący dokonują zakupu ze środków własnych (popularne określenie na rynku – „za gotówkę”).

Co powinni zrobić Sprzedający, aby skrócić czas sprzedaży.
Sprzedaż za wszelką cenę. Jeśli bardzo nam się spieszy, możemy zaproponować atrakcyjną cenę. Osobiście nie polecam tej metody.

Można wykonać dużo czynności, które pozwolą przyspieszyć realizację transakcji przy jednoczesnym utrzymaniu korzystnej ceny.
1. Wykonanie profesjonalnych zdjęć do oferty.
2. Przygotowanie mieszkania. (Posprzątanie mieszkania, to absolutne minimum. Warto zastanowić się, czy nie przeprowadzić drobnego remontu, szczególnie jeśli mieszkanie stoi puste).
3. Sprawdzenie wpisów w Księdze Wieczystej. Jeśli mieszkanie kupowane będzie w kredycie, to banki bardzo dokładnie sprawdzają wpisy w księgach i zalecają uzupełnienie wpisów przed wydaniem pozytywnej decyzji kredytowej). Jakie to mogą być nieścisłości?
– literówki popełnione przy wpisach robionych przez Wydziały Ksiąg Wieczystych,
– brak wpisu aktualnego właściciela (po zakupie mieszkania, czy otrzymaniu go w spadku, nowi właściciele nie dopilnowali uaktualnienia wpisów),
– roszczenia wpisane w Dziale III. Jeśli są obowiązujące, trzeba zgromadzić odpowiednie dokumenty, z których wynika co trzeba zrobić, aby te roszczenia zostały wykreślone. Jeśli są nieaktualne, trzeba mieć przygotowane dokumenty potwierdzające, że roszczenia już są bezpodstawne),
– jeśli w Dziale IV wpisana jest hipoteka z tytułu udzielonego kredytu wskazane jest otrzymanie z kredytującego banku informacji o aktualnej wysokości zadłużenia.
Jeśli mamy watpliwości jak sobie poradzić z wpisami w KW można poprosić o pomoc, prawnika, notariusza, lub agenta nieruchomości.

Jak wycenić nieruchomość

W dzisiejszych czasach rynek nieruchomości stanowi istotny czynnik wpływający na gospodarkę i życie codzienne wielu ludzi. Wycena nieruchomości odgrywa kluczową rolę w procesie zakupu, sprzedaży, inwestycji czy podejmowania decyzji finansowych związanych z nieruchomościami.
Warto podkreślić, że rzetelna wycena nieruchomości jest niezwykle istotna dla zapewnienia uczciwości i transparentności na rynku nieruchomości.

Jak wycenić nieruchomość?

Wycena nieruchomości to proces, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości do różnych celów, przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik.

Szacowanie nieruchomości
to zespół czynności prowadzących do określenia ich wartości.

Szacowanie nieruchomości w ujęciu schematycznym, to szukanie odpowiedzi na trzy podstawowe pytania:

  1. Co ? (co jest przedmiotem wyceny?)
  2. Po co? ( w jakim celu jest określana wartość?)
  3. Jak? (w jaki sposób ma być określona wartość?)

Określenie wartości nieruchomości polega na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

Definicja nieruchomości

Zgodnie z art.46 Kodeksu Cywilnego
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Różnica między wyceną nieruchomości a określaniem wartości nieruchomości?

Wycena nieruchomości to postępowanie (proces) w wyniku którego dokonuje się określenia wartości. Określanie wartości nieruchomości to wynik przeprowadzonego w tym celu postępowania, czyli wyceny.

Jakie są cele wyceny nieruchomości.

Celem wyceny nigdy nie jest np. ustalenie ceny sprzedaży.
Celem wyceny jest zawsze określenie wartości, nawet wtedy, gdy ta wartość posłuży następnie do ustalenia ceny sprzedaży.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami wycena nieruchomości wykonywana jest według określonych przepisami zasad. Może ją przeprowadzić wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednie uprawnienia.

Jakie czynniki wpływają na wartość mieszkania?

Najważniejsze, to oczywiście lokalizacja, powierzchnia oraz rok budowy. Do tego dochodzą jeszcze: ilość pięter w budynku, czy jest winda, na którym piętrze znajduje się wystawione na sprzedaż mieszkanie. Czy mieszkania ma balkon i czy przypisana jest do niego komórka w piwnicy. Czy jest miejsce parkingowe; podziemne czy naziemne. W jakim stanie znajduje się mieszkanie; do zamieszkania, do remontu itp. Ważne jest najbliższe otoczenie (sklepy, szkoły, opieka medyczna, park, kino, teatr, kościół itp.) a także komunikacja. Jak daleko jest do stacji metra, autobusu czy tramwaju.

Sprzedaż mieszkania przez biuro nieruchomości.

Agent nieruchomości posiada duże doświadczenie, dobrą znajomość rynku, dysponuje dostępem do cen ofertowych i cen transakcyjnych. Jeśli sprzedajemy mieszkanie przez biuro nieruchomości, to możemy liczyć na to, że agent nieruchomości przeprowadzi analizę dostępnych cen i zaproponuje osiągalną cenę ofertową mieszkania/domu.

Prawidłowe ustalenie ceny ofertowej jest gwarancją udanej transakcji sprzedaży mieszkania.

Współpraca z biurem nieruchomości przy sprzedaży mieszkania, to także gwarancja bezpiecznego i sprawnego przejścia przez cały proces sprzedaży. Od znalezienia nabywcy aż do przekazania mieszkania po zawarciu aktu notarialnego.

Należy pamiętać, że ceny transakcyjne zwykle różnią się od cen ofertowych. Jak dużo, to zależy od trafności ustalonej ceny ofertowej.

Operat szacunkowy.

Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do wyłącznych uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, który jest związany w tym zakresie obowiązującymi przepisami prawa, a także zaleceniami zawodowymi.

Podstawy prawne:

  1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, z 2022 r. poz. 1846, 2185).
  2. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2021 poz. 555).

Podstawy metodologiczne (Noty Interpretacyjne):

  1. NI – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości.
  2. NI – Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości.
  3. NI – Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości.

Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Dokonując wyboru metody wyceny rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uwzględnić w szczególności następujące kryteria:
a)   cel wyceny,
b)   rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym,
c)   stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
d)   stan zagospodarowania nieruchomości,
e)   dostępne dane o cenach rynkowych nieruchomości lub czynszach rynkowych,
f)    zakres wyceny,
g)   uwarunkowania wynikające z podstaw materialno–prawnych wyceny,
h)   stan prawny nieruchomości (ust. o gospodarce nieruchomościami)

Sposób wyceny, w tym rodzaj określanej wartości i wybór podejścia, metody
i techniki szacowania winien być w operacie szacunkowym wyraźnie przedstawiony i uzasadniony.