VI edycja Konferencji Naukowej
Dwudniowa, VI Konferencja Naukowa zorganizowana przez NBP i Wydział Ekonomiczno-Gospodarczy Uniwersytetu Łódzkiego była okazją do wymiany doświadczeń uczestników rynku nieruchomości reprezentujących uczelnie, NBP i firm działających na tym rynku.
Przyczynami fluktuacji na rynkach nieruchomości są czynniki zewnętrzne i wewnętrzne.
Analizując obecną sytuację oraz prognozując kierunki zmian na rynkach nieruchomości należy brać pod uwagę wiele czynników rynku lokalnego, ale także globalnego.
Pomimo że rynki nieruchomości mają charakter lokalny, to powszechny przepływ kapitału nadaje tym rynkom charakter globalny.
W wielu krajach UE w drugiej połowie 2022 roku nastąpiło przeszacowanie rynku nieruchomości. Zakres tych zmian w zależności od kraju wynosił od 10-60%. W 2023 zaobserwowano nieznaczną korektę w wysokości 3-4%.
Wieloletnie obserwacje zachowań rynku nieruchomości pokazały ciekawe zjawisko. Gwałtowny wzrost i szybki spadek cen nieruchomości widoczny był najbardziej w tych krajach, które najlepiej poradziły sobie z kryzysem w 2007 roku.
Największy realny spadki nieruchomości wśród krajów UE występuje obecnie w Niemczech.
Wydaje się być interesujący fakt, że inaczej wygląda sytuacja w Polsce.
Wprawdzie z badań przeprowadzonych przez NBP i portale nieruchomości wynika, że nastąpił 12% wzrost ilości ogłoszeń na portalach i jednocześnie 7% spadek zapytań poszukujących, to według ankiety oceniającej nastroje rynkowe 60% respondentów prognozuje wzrost cen mieszkań.
Na rynek nieruchomości składają się dwa cykle:
- cykl popytowy;
- cykl podażowy.
Coraz częściej pojawiają się opinie, że brak nowych inwestycji deweloperskich wynika z małej dostępności gruntów. Sami zainteresowani połowicznie zgadzają się z tą opinią wskazując nie tyle na brak gruntów, co na różne okoliczności utrudniające pozyskiwanie gruntów pod inwestycję. Na przykład, jest grunt, ale nie można doprowadzić prądu albo drogi dojazdowej. Coraz liczniej pojawiają się protesty podczas procedury uzyskiwania decyzji środowiskowych. Rosną także wymagania gmin w stosunku do deweloperów; „dostaniecie grunt jak wybudujecie (i tutaj długa lista oczekiwań) dla gminy. Oczywiście na swój koszt.
Pełen cykl deweloperski wynosi około 5,5 roku, a jeśli deweloper ma niezbędne pozwolenia i przygotowane projekty to około 2,5 roku.
Wszystko to wpływa na wydłużanie się cyklu podażowego.
Z kolei cykle popytowe są dużo szybsze. Proponowane przez kolejne rządy różne programy pomocowe dla osób chcących kupić mieszkanie powodują, że popyt na mieszkania rośnie szybciej niż ilość mieszkań na rynku pierwotnym.
Jeśli dodać do tego przewidywany wzrost PKB z 0,2% do 3,5% oraz obserwowane w gospodarce takie zjawiska jak silny rynek pracy, dwucyfrowa dynamika wzrostu wynagrodzeń oraz ponownie skłonność społeczeństwa do większej konsumpcji wskazują, że zdolność finansowa gospodarstw domowych wyraźnie się poprawia.
Tak więc przewidywane wzrosty cen nieruchomości mieszkaniowych są bardzo prawdopodobne.
Tym bardziej, że jak wynika z badania Otodom, mieszkanie dla Polaków wciąż jest prestiżem i większość społeczeństwa woli mieszkać we własnym mieszkaniu czy domu niż je wynajmować.
Znacznie więcej informacji o rynku nieruchomości w Polsce zawiera obszerny raport NBP dostępny tutaj.
Świadectwo charakterystyki energetycznej
W dniu 28 kwietnia 2023 r. wejdzie w życie ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie
– Ustawy O charakterystyce energetycznej budynków oraz
– Ustawy Prawo budowlane (Dz. U. poz. 2206).
Jest to nowelizacja:
– Ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. O charakterystyce energetycznej budynków;
– Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.
Celem zmian było:
– dostosowanie przepisów krajowych do przepisów unijnych;
– poprawa już istniejących regulacji;
– zachęcenie do wznoszenia budynków o jak najwyższych parametrach cieplnych;
– zmiany o charakterze porządkowym (m.in. kary za nie przekazanie świadectwa).
Kara grzywny
Art. 41.
1. Kto…
3) nie wykonuje obowiązku, o którym mowa w art. 11 ust. 1,
– podlega karze grzywny.
(max 5000 zł)
Przekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej nabywcy lub najemcy
Art. 11.
1. Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, przekazują odpowiednio nabywcy albo najemcy:
1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.
Komentarz autora:
Z Art. 11 wynika, że świadectwo charakterystyki energetycznej przekazywane jest w transakcji sprzedaży lub wynajmu budynku lub jego części. I kto tego nie zrobi podlega karze grzywny. A to oznacza, że można sprzedać lub wynająć budynek, lokal bez posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Trzeba być jednak świadomym ewentualnych konsekwencji z tym związanych. Moim Klientom zalecam, aby zlecili uprawnionej osobie wykonanie św. ch. en.
Na podstawie Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków:
Definicja charakterystyki energetycznej
Art. 2. pkt. 3
Charakterystyka energetyczna to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
Treść świadectwa charakterystyki energetycznej
Art. 10.
1. Świadectwo charakterystyki energetycznej zawiera:
1) dane identyfikacyjne budynku lub części budynku;
2) charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
3) zalecenia określające zakres i rodzaj robót budowlano-instalacyjnych, które poprawią charakterystykę energetyczną budynku lub części budynku;
4) oświadczenie osoby, która sporządziła świadectwo charakterystyki energetycznej, że dokument został wygenerowany z centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków.
Obowiązek sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej:
Art. 3
Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, zapewnia sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej dla budynku lub części budynku:
1. Zbywanego na podstawie umowy sprzedaży;
2. Zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
3. Wynajmowanego.
Informacje podawane w ogłoszeniu lub reklamie zbycia lub najmu budynku
Art. 13.
W przypadku gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, właściciel lub zarządca tego budynku lub tej części budynku, osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, albo podmiot działający na ich zlecenie podają w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących zbycia lub najmu budynku lub jego części wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2, wyznaczone zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie art. 15.
Kto może sporządzić świadectwo.
Świadectwo może być sporządzone przez osobę, która znajduje się w wykazie osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej. Wykaz taki prowadzony jest przez właściwego ministra i dostępny jest tutaj: https://rejestrcheb.mrit.gov.pl/wykazy
Do sporządzenia świadectwa dla lokalu potrzebne są następujące informacje:
– adres lokalu
– zdjęcie budynku z zewnątrz
– powierzchnia użytkowa mieszkania
– rok oddania bloku do użytku
– źródło ogrzewania i ciepłej wody np. kotłownia gazowa, sieć ciepłownicza
– opis przegród budowlanych (ściana zewnętrzna, strop wewnętrzny, dach/stropodach w tym grubość izolacji termicznej) – dane z projektu lub spółdzielni/wspólnoty mieszkaniowej
– rzut mieszkania – może być w zasobach spółdzielni lub wspólnoty, jeżeli brak to długość ścian zewnętrznych mierzona od wewnątrz
– okna: z którego roku, wymiary (około) i od jakiej strony świata
– wysokość pomieszczeń (średnia)
– które piętro
Do sporządzenia świadectwa dla domu potrzebne są następujące informacje:
– adres budynku;
– rok oddania do użytku;
– zdjęcie budynku od frontu (jedno);
– źródło ogrzewania i c.w.u model i nazwa kotła/pompy + moc fotowoltaiki (jeżeli jest)
– rodzaj wentylacji.
Z projektu:
– zdjęcie lub scan strony z powierzchniami;
– rzuty kondygnacji;
– przekrój A – A z opisem warstw/przegród budowlanych;
– jeśli są odstępstwa od projektu to proszę opisać np. ściana zewnętrzna Porotherm 25 PW + styropian 15 cm, strop: żelbetonowy 16 cm, styropian 5 cm, wylewka 5 cm, dach wełna mineralna 25 cm, podłoga;
– współczynniki U okien i drzwi zewnętrznych;
– lambda styropianów i wełny.
Wynajem mieszkania/domu
Jeśli spojrzeć przez pryzmat środków pieniężnych jakie angażowane są w transakcję, to wynajem mieszkania wydaje się sprawą prostą i bezpieczną.
Życie pokazuje, że nie zawsze tak jednak jest.
Sprzedaż nieruchomości, to jednorazowa transakcja. Umowa przyrzeczona zawierana jest u notariusza i po otrzymaniu należności właściciel zapomina o sprawie. W pamięci pozostaje jedynie sentyment do sprzedanego domu czy mieszkania.
Decydując się na wynajem swojej nieruchomości wciąż pozostajemy jej właścicielem i oczekujemy, że nasz majątek nie ulegnie zniszczeniu.
Norma szczególna (Lex specialis) uchyla normę generalną, co to oznacza w przypadku umów najmu lokalu mieszkalnego?
Najem, jako umowa o odpłatne korzystanie z cudzej rzeczy jest uregulowany w przepisach ogólnych Kodeksu Cywilnego od art. 659 do art. 679.
Najem lokalu, to kolejne artykuły 680 do 692 KC.
W przypadku najmu lokalu mieszkalnego normą szczególną jest tutaj Ustawa z dnia 21.06.2021 roku o ochronie praw lokatorów.
Każdemu wynajmującemu życzę, aby jego najemca regularnie opłacał czynsz najmu i należycie dbał o najmowany lokal. Życie pisze swoje historie, nie zawsze korzystne dla właścicieli.
Można oczywiście zawierzyć w szczęśliwą gwiazdę i jeśli przez powiedzmy 10 lat najemcy byli super, to ten kolejny też taki będzie.
Mamy nowego najemcą (lub następny lokal do wynajęcia). Podpisujemy kolejną „umowę” (umowa tylko z nazwy) i nagle zong. Zaczynają się kłopoty.
Kiedy oddajemy w najem część swojego majątku zatroszczmy się o jego bezpieczeństwo. Niech umowa najmu będzie umową, a nie „umową”.
Warto skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika, który chętnie pomoże w napisaniu takiej umowy. Prawnik, również chętnie pomoże w przypadku kłopotów związanych z podpisaniem „umowy”. W takim przypadku jest jednak znacznie drożej i dużo więcej niepotrzebnego stresu.
Warto też skorzystać od razu z doświadczenia i podpowiedzi pośrednika zamiast potem prosić o ratunek, którego nie odmawiam, ale czasami trudno nawet z pomocą prawnika znaleźć w pełni zadawalające wyjście ze źle podpisanej „umowy”.
Właściciel lokalu powinien zadbać o swoje bezpieczeństwo już na etapie przygotowania umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Jak chociażby widać na przykładzie tego przepisu prawa z Ustawy o ochronie praw lokatorów, prawo bardziej chroni interes najemcy niż właściciela lokalu.
Art. 11. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5, art. 21 ust. 4–4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Co można doradzić?
– lepsza jest umowa na czas określony z możliwością przedłużenia,
– warto zawrzeć ją w postaci umowy o najem okazjonalny,
– warto umieścić w umowie zapisy, które można wprawdzie znaleźć w przepisach prawa, ale które dyscyplinują najemców. Np. o wykorzystaniu lokalu tylko na cele mieszkalne, zakazie dalszego podnajmowania, zakazie dokonywania przeróbek bez zgody właściciela.
Wprawdzie nigdy nie słyszałem obaw ze strony najemców, ale dla równowagi napiszę na koniec:
Właściciel powinien pamietać, że wynajęty lokal staje się mieszkaniem najemcy i właściciel nie ma prawa wchodzić do niego bez zgody najemcy i pod jego nieobecność. Są wyjątki, określone przepisami prawa.
Kaucja powinna być zwrócona najpóźniej do 30 dni od daty opuszczenia lokalu. Kaucja może być przeznaczona na zaległe opłaty za media, pokrycie zniszczeń lokalu. Bez zgody stron nie może być zaliczona w poczet ostatniego czynszu najmu.
Autor zdjęcia: https://www.pexels.com/@max-artbovich/
Więcej znaczy lepiej ?
Pewien czas temu szukałem mieszkania na Saskiej Kępie dla mojego klienta. Pod ofertą mieszkania na Gumtree pojawiła się sugestia. „Podobne ogłoszenia, które mogą Cię zainteresować”.
Jak widać na obrazku powyżej, więcej nie zawsze znaczy lepiej.
Właściciel tego mieszkania podpisał umowy z kilkoma biurami i dodatkowo sam zamieszczał swoje ogłoszenia.
W efekcie potencjalny kupujący miał do wyboru jedno mieszkanie w różnych cenach.
Od razu dodam, że nie miałem tego mieszkania w swojej ofercie.
Natomiast wiem, że właściciel zamieścił ogłoszenie z ceną ofertową 1 130 000 zł.
Pozostałe ogłoszenia były ofertami różnych biur nieruchomości.
Ktoś zapyta, dlaczego z niższą ceną? Na to pytanie chętnie odpowiem przy kawie jeśli ktoś będzie chciał skorzystać z mojej usługi pośrednictwa ;-).
Prezentowana sytuacja jest doskonałym argumentem za tym, aby podpisywać umowę pośrednictwa z jednym, zaufanym pośrednikiem/biurem nieruchomości.
Jeśli to nie będzie umowa wyłączna, tylko otwarta, to niech chociaż będzie jedna. Więcej umów, to więcej ofert tej samej nieruchomości na tych samych portalach. Czy to daje szansę na szybszą sprzedaż? Nie sądzę.
A jak widać na załączonym obrazku, łatwo stracić kontrolę nad ofertą własnego mieszkania w internecie.
Kiedy ktoś mnie pyta:
– Na jakich umowach pan pracuje? Otwartych czy zamkniętych?
Odpowiadam:
– Na skutecznych.
Ze swoimi klientami zawsze dokładnie omawiam zasady współpracy. Mówię jak pracuję i czego mogą ode mnie oczekiwać.
Praca pośrednika w obrocie nieruchomościami
Można powiedzieć, dzień jak co dzień w pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Włączam laptopa, wchodzę na stronę z ogłoszeniami.
„Oferta prywatna. Bezpośrednio sprzedam mieszkanie. Agencje – proszę nie dzwonić”
Czytam uważnie opis nieruchomości. Szukam numeru telefonu. Dzwonię.
– Dzień dobry, Robert Kandefer, biuro nieruchomości. Czy to atrakcyjne mieszkanie wciąż jest dostępne?
– Tak, słucham.
– Mam propozycję dla Pana. Oferuję ze strony naszego biura; przejęcie na siebie kosztów promocji Pana mieszkania,
odbierania uciążliwych telefonów, prezentację nieruchomości, a na koniec pomoc w skompletowaniu wymaganych do sprzedaży dokumentów. W przypadku problemów prawnych – kontakt do doświadczonego prawnika. Czy możemy się spotkać i omówić szczegóły?
– Tak, zapraszam.
Po podpisaniu umowy pośrednictwa zapytałem właściciela mieszkania.
– W ogłoszeniu napisał Pan, że nie chce telefonów z agencji nieruchomości. A teraz podpisaliśmy umowę o współpracy.
W odpowiedzi usłyszałem.
– Proszę Pana, jeśli miałem komuś zlecić sprzedaż mieszkania, to chciałem, aby to była osoba, która pokona napotkane po drodze trudności.
W USA i w Kanadzie 99% transakcji na rynku nieruchomości odbywa się przez pośredników. W Polsce, około 50%. Może to są symptomy zmian?
A Ty co o tym sądzisz?
