Tak – i w praktyce zdarza się to częściej, niż większość kupujących zakłada.
Na polskim rynku nieruchomości istnieją sytuacje, w których dwie różne osoby posiadają ważny akt notarialny zakupu tej samej nieruchomości. Brzmi jak abstrakcja? Niestety – to realne ryzyko, szczególnie przy lokalach bez założonej księgi wieczystej (KW).
W tym artykule wyjaśniam:
jak dochodzi do podwójnej sprzedaży mieszkania,
dlaczego brak księgi wieczystej to jedno z największych zagrożeń przy zakupie,
jak weryfikować nieruchomość bez KW,
jak skutecznie zabezpieczyć się przed stratą setek tysięcy złotych.
Na końcu znajdziesz praktyczną checklistę bezpieczeństwa.
Jak to możliwe, że jedno mieszkanie sprzedaje się dwa razy?
Mechanizm jest prosty, ale groźny.
Jeżeli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, notariusz:
nie widzi aktualnego właściciela w publicznym rejestrze,
nie ma informacji o wcześniejszych transakcjach,
nie jest w stanie sprawdzić, czy lokal nie został już sprzedany komuś innemu – nawet kilka godzin wcześniej.
W praktyce może dojść do sytuacji, w której:
sprzedający podpisuje dwa akty notarialne w dwóch różnych kancelariach,
każdy z kupujących działa w dobrej wierze,
każdy otrzymuje „ważny” dokument.
Jak trafnie ujmuje to jeden z ekspertów:
„Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, notariusz nie ma narzędzia, aby sprawdzić, czy sprzedający nie sprzedał jej godzinę wcześniej komuś innemu.”
Dlaczego brak księgi wieczystej to jedno z największych zagrożeń przy zakupie?
Księga wieczysta pełni funkcję systemu bezpieczeństwa. W jednym miejscu pokazuje:
kto jest właścicielem,
czy istnieją hipoteki,
czy są prawa osób trzecich,
czy toczą się postępowania,
czy złożono wnioski o zmiany.
Jeżeli księgi wieczystej nie ma, nie działa:
rękojmia wiary publicznej,
ochrona nabywcy w dobrej wierze,
kontrola historii nieruchomości.
Jak mówią doświadczeni praktycy rynku:
„Jeśli nie ma KW, to nie ma kontroli. Można sprzedać nieruchomość kilka razy – a żaden notariusz tego nie zauważy.”
Zakup mieszkania bez księgi wieczystej – na co zwrócić szczególną uwagę?
To najbardziej wymagające transakcje. Kluczowa jest tu współpraca trzech stron: kupującego, doświadczonego notariusza i pośrednika.
1. Sprawdź podstawę nabycia sprzedającego
Dokument musi być:
kompletny,
aktualny,
zgodny z faktyczną historią lokalu.
Zdarza się, że sprzedający okazuje stary akt, pomijając późniejsze transakcje lub pełnomocnictwa.
2. Wyklucz fałszywe dokumenty
Fałszerstwa nadal się zdarzają – a brak KW znacząco je ułatwia.
Dokumenty należy weryfikować w niezależnych źródłach.
3. Skontaktuj się ze spółdzielnią lub wspólnotą
Zadaj konkretne pytania:
kto jest właścicielem lokalu,
czy nie było wcześniejszych przeniesień praw,
czy nie istnieją zaległości lub spory.
4. Dokładnie sprawdź pełnomocnictwa
Bez KW ktoś mógł sprzedać lokal na podstawie pełnomocnictwa, które:
nadal obowiązuje,
nie zostało ujawnione,
jest nieznane obecnemu właścicielowi.
Jak zabezpieczyć się przed zakupem mieszkania sprzedanego dwa razy?
1. Wybierz doświadczonego notariusza
To absolutna podstawa.
Notariusz specjalizujący się w trudnych przypadkach potrafi wychwycić ryzyka zanim dojdzie do podpisania aktu.
2. Załóż księgę wieczystą jak najszybciej
Dopóki KW nie istnieje – transakcja nie jest w pełni zabezpieczona.
3. Unikaj presji czasu
„Musimy podpisać jutro” to jeden z najczęstszych sygnałów ostrzegawczych.
4. Weryfikuj informacje z kilku źródeł
Nie opieraj się wyłącznie na dokumentach dostarczonych przez sprzedającego.
5. Sprawdź historię lokalu i właściciela
kto wcześniej mieszkał,
czy były konflikty rodzinne,
czy stosowano pełnomocnictwa,
czy lokal był przedmiotem sporów.
Checklista bezpieczeństwa – zakup mieszkania bez KW
Przed transakcją:
pełny komplet dokumentów własności,
aktualność i spójność dokumentów,
weryfikacja w spółdzielni lub wspólnocie,
analiza historii lokalu.
W trakcie transakcji:
wybór doświadczonego notariusza,
brak presji czasu,
szczegółowa analiza dokumentów.
Po transakcji:
natychmiastowy wniosek o założenie KW,
monitorowanie sprawy w sądzie.
W praktyce najwięcej problemów pojawia się nie przy „typowych” mieszkaniach, ale przy lokalach bez księgi wieczystej, nietypowych podstawach nabycia lub starych dokumentach. W takich przypadkach rola notariusza nie sprowadza się do sporządzenia aktu, ale do realnej weryfikacji ryzyk transakcyjnych.
O tym, dlaczego wybór dobrego notariusza bywa najważniejszym zabezpieczeniem całej transakcji, piszę szerzej w osobnym artykule:
👉 Dlaczego dobry notariusz to największe zabezpieczenie transakcji?
Podsumowanie
Tak – jedno mieszkanie można sprzedać dwa razy.
Najczęściej dzieje się to wtedy, gdy:
brak księgi wieczystej,
dokumenty nie są rzetelnie weryfikowane,
kupujący działają pod presją czasu.
Dlatego przy zakupie nieruchomości kluczowe są:
dobry notariusz,
dokładna analiza dokumentów,
ostrożność przy lokalach bez KW.
Zobacz też: „Jak wybrać notariusza przy zakupie mieszkania”, który stanowi fundament bezpiecznej transakcji.
⚖️ Zastrzeżenie: Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.