Praktyczna checklista kupującego
Przy zakupie mieszkania najczęściej słyszymy jedno zdanie:
„Proszę sprawdzić księgę wieczystą.”
I słusznie — to absolutna podstawa.
Problem w tym, że sama księga wieczysta nie daje pełnego obrazu sytuacji prawnej lokalu.
Z perspektywy realnych transakcji mogę powiedzieć jedno:
najwięcej problemów nie wynika z oczywistych błędów, ale z rzeczy pominiętych, niedopowiedzianych albo źle zinterpretowanych.
Poniżej znajdziesz praktyczną checklistę, która pomoże Ci sprawdzić stan prawny mieszkania zanim dojdziesz do aktu notarialnego.
1️⃣ Księga wieczysta – ale czytana w całości
Nie tylko dział II (właściciel), ale również:
Dział I-O – czy opis lokalu zgadza się z rzeczywistością
Dział III – służebności, prawa osób trzecich, egzekucje, roszczenia
Dział IV – hipoteki (także te „do wykreślenia”)
W praktyce problemem bywa nie sama hipoteka, ale brak jasnej procedury jej spłaty i wykreślenia.
2️⃣ Podstawa nabycia mieszkania przez sprzedającego
Warto zapytać:
czy mieszkanie zostało kupione,
odziedziczone,
otrzymane w darowiźnie,
podzielone w ramach majątku wspólnego.
Każda z tych sytuacji może rodzić inne ryzyka prawne
(np. roszczenia spadkowe, brak zgody współmałżonka, niezamknięte postępowania).
3️⃣ Stan cywilny właściciela (i zgody)
Jeżeli sprzedający:
jest w małżeństwie,
był w małżeństwie,
nabył mieszkanie w trakcie trwania wspólności majątkowej,
konieczne może być:
współuczestnictwo małżonka w akcie,
odpowiednia zgoda notarialna,
dokument potwierdzający rozdzielność majątkową.
To częsty element, który wychodzi dopiero u notariusza — i potrafi opóźnić transakcję.
4️⃣ Meldunek i faktyczne korzystanie z lokalu
Meldunek sam w sobie nie blokuje sprzedaży, ale:
osoby faktycznie zamieszkujące lokal już tak,
szczególnie gdy mówimy o lokatorach, najemcach lub osobach trzecich.
Warto jasno ustalić:
kto mieszka w lokalu,
na jakiej podstawie,
i kiedy lokal zostanie faktycznie wydany.
5️⃣ Dokumenty ze wspólnoty lub spółdzielni
Tu często kryją się informacje, których nie ma w KW:
zaległości czynszowe,
planowane remonty i uchwały,
spory prawne wspólnoty,
kredyty zaciągnięte przez wspólnotę.
To element czysto praktyczny, ale mający realny wpływ na koszty i komfort po zakupie.
6️⃣ Zgodność stanu prawnego ze stanem faktycznym
Zmiany układu mieszkania, dobudowane ściany, połączone lokale, zmienione funkcje pomieszczeń —
nie zawsze są problemem, ale muszą być zgodne z dokumentami.
Brak tej zgodności może utrudnić:
kredyt,
ubezpieczenie,
późniejszą sprzedaż.
Na koniec
To nie jest lista „teoretyczna”.
Każdy z tych punktów pojawił się w realnych transakcjach — czasem jako drobne opóźnienie, a czasem jako poważny problem na ostatniej prostej.
Sprawdzenie stanu prawnego mieszkania to nie kwestia nieufności.
To po prostu rozsądne zabezpieczenie własnej decyzji i pieniędzy.