Dwudniowa, VI Konferencja Naukowa zorganizowana przez NBP i Wydział Ekonomiczno-Gospodarczy Uniwersytetu Łódzkiego była okazją do wymiany doświadczeń uczestników rynku nieruchomości reprezentujących uczelnie, NBP i firm działających na tym rynku.
Przyczynami fluktuacji na rynkach nieruchomości są czynniki zewnętrzne i wewnętrzne.
Analizując obecną sytuację oraz prognozując kierunki zmian na rynkach nieruchomości należy brać pod uwagę wiele czynników rynku lokalnego, ale także globalnego.
Pomimo że rynki nieruchomości mają charakter lokalny, to powszechny przepływ kapitału nadaje tym rynkom charakter globalny.
W wielu krajach UE w drugiej połowie 2022 roku nastąpiło przeszacowanie rynku nieruchomości. Zakres tych zmian w zależności od kraju wynosił od 10-60%. W 2023 zaobserwowano nieznaczną korektę w wysokości 3-4%.
Wieloletnie obserwacje zachowań rynku nieruchomości pokazały ciekawe zjawisko. Gwałtowny wzrost i szybki spadek cen nieruchomości widoczny był najbardziej w tych krajach, które najlepiej poradziły sobie z kryzysem w 2007 roku.
Największy realny spadki nieruchomości wśród krajów UE występuje obecnie w Niemczech.
Wydaje się być interesujący fakt, że inaczej wygląda sytuacja w Polsce.
Wprawdzie z badań przeprowadzonych przez NBP i portale nieruchomości wynika, że nastąpił 12% wzrost ilości ogłoszeń na portalach i jednocześnie 7% spadek zapytań poszukujących, to według ankiety oceniającej nastroje rynkowe 60% respondentów prognozuje wzrost cen mieszkań.
Na rynek nieruchomości składają się dwa cykle:
- cykl popytowy;
- cykl podażowy.
Coraz częściej pojawiają się opinie, że brak nowych inwestycji deweloperskich wynika z małej dostępności gruntów. Sami zainteresowani połowicznie zgadzają się z tą opinią wskazując nie tyle na brak gruntów, co na różne okoliczności utrudniające pozyskiwanie gruntów pod inwestycję. Na przykład, jest grunt, ale nie można doprowadzić prądu albo drogi dojazdowej. Coraz liczniej pojawiają się protesty podczas procedury uzyskiwania decyzji środowiskowych. Rosną także wymagania gmin w stosunku do deweloperów; „dostaniecie grunt jak wybudujecie (i tutaj długa lista oczekiwań) dla gminy. Oczywiście na swój koszt.
Pełen cykl deweloperski wynosi około 5,5 roku, a jeśli deweloper ma niezbędne pozwolenia i przygotowane projekty to około 2,5 roku.
Wszystko to wpływa na wydłużanie się cyklu podażowego.
Z kolei cykle popytowe są dużo szybsze. Proponowane przez kolejne rządy różne programy pomocowe dla osób chcących kupić mieszkanie powodują, że popyt na mieszkania rośnie szybciej niż ilość mieszkań na rynku pierwotnym.
Jeśli dodać do tego przewidywany wzrost PKB z 0,2% do 3,5% oraz obserwowane w gospodarce takie zjawiska jak silny rynek pracy, dwucyfrowa dynamika wzrostu wynagrodzeń oraz ponownie skłonność społeczeństwa do większej konsumpcji wskazują, że zdolność finansowa gospodarstw domowych wyraźnie się poprawia.
Tak więc przewidywane wzrosty cen nieruchomości mieszkaniowych są bardzo prawdopodobne.
Tym bardziej, że jak wynika z badania Otodom, mieszkanie dla Polaków wciąż jest prestiżem i większość społeczeństwa woli mieszkać we własnym mieszkaniu czy domu niż je wynajmować.
Znacznie więcej informacji o rynku nieruchomości w Polsce zawiera obszerny raport NBP dostępny tutaj.
