W dzisiejszych czasach rynek nieruchomości stanowi istotny czynnik wpływający na gospodarkę i życie codzienne wielu ludzi. Wycena nieruchomości odgrywa kluczową rolę w procesie zakupu, sprzedaży, inwestycji czy podejmowania decyzji finansowych związanych z nieruchomościami.
Warto podkreślić, że rzetelna wycena nieruchomości jest niezwykle istotna dla zapewnienia uczciwości i transparentności na rynku nieruchomości.

Jak wycenić nieruchomość?

Wycena nieruchomości to proces, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości do różnych celów, przy zastosowaniu różnych podejść, metod i technik.

Szacowanie nieruchomości to zespół czynności prowadzących do określenia ich wartości.

Szacowanie nieruchomości w ujęciu schematycznym, to szukanie odpowiedzi na trzy podstawowe pytania:

1. Co ? (co jest przedmiotem wyceny?)
2. Po co? ( w jakim celu jest określana wartość?)
3. Jak? (w jaki sposób ma być określona wartość?)

Określenie wartości nieruchomości polega na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

Definicja nieruchomości

Zgodnie z art.46 Kodeksu Cywilnego
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Różnica między wyceną nieruchomości a określaniem wartości nieruchomości?

Wycena nieruchomości to postępowanie (proces) w wyniku którego dokonuje się określenia wartości. Określanie wartości nieruchomości to wynik przeprowadzonego w tym celu postępowania, czyli wyceny.

Jakie są cele wyceny nieruchomości.

Celem wyceny nigdy nie jest np. ustalenie ceny sprzedaży.
Celem wyceny jest zawsze określenie wartości, nawet wtedy, gdy ta wartość posłuży następnie do ustalenia ceny sprzedaży.

Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomościami wycena nieruchomości wykonywana jest według określonych przepisami zasad. Może ją przeprowadzić wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednie uprawnienia.

Jakie czynniki wpływają na wartość mieszkania?

Najważniejsze, to oczywiście lokalizacja, powierzchnia oraz rok budowy. Do tego dochodzą jeszcze: ilość pięter w budynku, czy jest winda, na którym piętrze znajduje się wystawione na sprzedaż mieszkanie. Czy mieszkania ma balkon i czy przypisana jest do niego komórka w piwnicy. Czy jest miejsce parkingowe; podziemne czy naziemne. W jakim stanie znajduje się mieszkanie; do zamieszkania, do remontu itp. Ważne jest najbliższe otoczenie (sklepy, szkoły, opieka medyczna, park, kino, teatr, kościół itp.) a także komunikacja. Jak daleko jest do stacji metra, autobusu czy tramwaju.

Sprzedaż mieszkania przez biuro nieruchomości.

Agent nieruchomości posiada duże doświadczenie, dobrą znajomość rynku, dysponuje dostępem do cen ofertowych i cen transakcyjnych. Jeśli sprzedajemy mieszkanie przez biuro nieruchomości, to możemy liczyć na to, że agent nieruchomości przeprowadzi analizę dostępnych cen i zaproponuje osiągalną cenę ofertową mieszkania/domu.

Prawidłowe ustalenie ceny ofertowej jest gwarancją udanej transakcji sprzedaży mieszkania.

Współpraca z biurem nieruchomości przy sprzedaży mieszkania, to także gwarancja bezpiecznego i sprawnego przejścia przez cały proces sprzedaży. Od znalezienia nabywcy aż do przekazania mieszkania po zawarciu aktu notarialnego.

Należy pamiętać, że ceny transakcyjne zwykle różnią się od cen ofertowych. Jak dużo, to zależy od trafności ustalonej ceny ofertowej.

Operat szacunkowy.

Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do wyłącznych uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, który jest związany w tym zakresie obowiązującymi przepisami prawa, a także zaleceniami zawodowymi.

Podstawy prawne:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, z 2022 r. poz. 1846, 2185).
2. Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2021 poz. 555).

Podstawy metodologiczne (Noty Interpretacyjne):

1. NI – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości.
2. NI – Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości.
3. NI – Zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości.

Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Dokonując wyboru metody wyceny rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uwzględnić w szczególności następujące kryteria:
a)   cel wyceny,
b)   rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym,
c)   stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
d)   stan zagospodarowania nieruchomości,
e)   dostępne dane o cenach rynkowych nieruchomości lub czynszach rynkowych,
f)    zakres wyceny,
g)   uwarunkowania wynikające z podstaw materialno–prawnych wyceny,
h)   stan prawny nieruchomości (ust. o gospodarce nieruchomościami)

Sposób wyceny, w tym rodzaj określanej wartości i wybór podejścia, metody
i techniki szacowania winien być w operacie szacunkowym wyraźnie przedstawiony i uzasadniony.