Jeśli spojrzeć przez pryzmat środków pieniężnych jakie angażowane są w transakcję, to wynajem mieszkania wydaje się sprawą prostą i bezpieczną.
Życie pokazuje, że nie zawsze tak jednak jest.
Sprzedaż nieruchomości, to jednorazowa transakcja. Umowa przyrzeczona zawierana jest u notariusza i po otrzymaniu należności właściciel zapomina o sprawie. W pamięci pozostaje jedynie sentyment do sprzedanego domu czy mieszkania.
Decydując się na wynajem swojej nieruchomości wciąż pozostajemy jej właścicielem i oczekujemy, że nasz majątek nie ulegnie zniszczeniu.
Norma szczególna (Lex specialis) uchyla normę generalną, co to oznacza w przypadku umów najmu lokalu mieszkalnego?
Najem, jako umowa o odpłatne korzystanie z cudzej rzeczy jest uregulowany w przepisach ogólnych Kodeksu Cywilnego od art. 659 do art. 679.
Najem lokalu, to kolejne artykuły 680 do 692 KC.
W przypadku najmu lokalu mieszkalnego normą szczególną jest tutaj Ustawa z dnia 21.06.2021 roku o ochronie praw lokatorów.
Każdemu wynajmującemu życzę, aby jego najemca regularnie opłacał czynsz najmu i należycie dbał o najmowany lokal. Życie pisze swoje historie, nie zawsze korzystne dla właścicieli.
Można oczywiście zawierzyć w szczęśliwą gwiazdę i jeśli przez powiedzmy 10 lat najemcy byli super, to ten kolejny też taki będzie.
Mamy nowego najemcą (lub następny lokal do wynajęcia). Podpisujemy kolejną „umowę” (umowa tylko z nazwy) i nagle zong. Zaczynają się kłopoty.
Kiedy oddajemy w najem część swojego majątku zatroszczmy się o jego bezpieczeństwo. Niech umowa najmu będzie umową, a nie „umową”.
Warto skorzystać z pomocy doświadczonego prawnika, który chętnie pomoże w napisaniu takiej umowy. Prawnik, również chętnie pomoże w przypadku kłopotów związanych z podpisaniem „umowy”. W takim przypadku jest jednak znacznie drożej i dużo więcej niepotrzebnego stresu.
Warto też skorzystać od razu z doświadczenia i podpowiedzi pośrednika zamiast potem prosić o ratunek, którego nie odmawiam, ale czasami trudno nawet z pomocą prawnika znaleźć w pełni zadawalające wyjście ze źle podpisanej „umowy”.
Właściciel lokalu powinien zadbać o swoje bezpieczeństwo już na etapie przygotowania umowy najmu lokalu mieszkalnego.
Jak chociażby widać na przykładzie tego przepisu prawa z Ustawy o ochronie praw lokatorów, prawo bardziej chroni interes najemcy niż właściciela lokalu.
Art. 11. 1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5, art. 21 ust. 4–4b i 5 oraz art. 21a. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Co można doradzić?
– lepsza jest umowa na czas określony z możliwością przedłużenia,
– warto zawrzeć ją w postaci umowy o najem okazjonalny,
– warto umieścić w umowie zapisy, które można wprawdzie znaleźć w przepisach prawa, ale które dyscyplinują najemców. Np. o wykorzystaniu lokalu tylko na cele mieszkalne, zakazie dalszego podnajmowania, zakazie dokonywania przeróbek bez zgody właściciela.
Wprawdzie nigdy nie słyszałem obaw ze strony najemców, ale dla równowagi napiszę na koniec:
Właściciel powinien pamietać, że wynajęty lokal staje się mieszkaniem najemcy i właściciel nie ma prawa wchodzić do niego bez zgody najemcy i pod jego nieobecność. Są wyjątki, określone przepisami prawa.
Kaucja powinna być zwrócona najpóźniej do 30 dni od daty opuszczenia lokalu. Kaucja może być przeznaczona na zaległe opłaty za media, pokrycie zniszczeń lokalu. Bez zgody stron nie może być zaliczona w poczet ostatniego czynszu najmu.
Autor zdjęcia: https://www.pexels.com/@max-artbovich/
